何故、買いを避けるのか、不動産投資の教訓

ゼロバランスについて書こうと思ったが、今日は休日返上で不動産業にいそしんでいたので、書くテーマを変えよう。

投資の基本は買いとされる。いい銘柄や、割安な状態を発掘して買って長期保有すれば自ずと利益が生まれる、それが投資だ、というのが世間的な感覚だろう。
私は、日本各地に1棟マンションを所有しているし、売買もやっているので物に投資をするということに対してかなりの年数・時間を費やしている。もちろん、トレーディングが主なので（今は、疲れるのであまり見ていないが）、それも投資業だろう。売りも投資である。資本をポジションに預けるのだから。

不動産なんかでは、よくわかるのだが、買う時に投資対象に小さい懸念がある場合、それが将来的な致命傷になる確率がきわめて高い。不動産市況というのは株式市場と異なり、波が非常に大きい。10年～20年間隔で上昇・下落の波動ができている。この波は、銀行の融資スタンスに完全に一致している。年収がそんなになくても1億融資できる状況か、3000万しか融資できない状況かに市場は大きく影響する。上昇期は限られているので（最近では2007年頃）、この時には、確かに形振り構わず売買が行われる。多少の瑕疵は無視するのである。そういう人が非常に多い。もちろん、こちらはきちんと説明する。

少しでも懸念があると、のちにそれが大きなトラブルになることが多い。というか大半がそうなる。
そして売ろうとしてもそれが原因になって買い手がつかなくなる。

例えば、買う時には誰もチェックしないが、入居者がどのような人が住んでいるのか。
管理会社が精神的に少し問題のある人が入居していることを認識しており、詳しく聞き込めば簡単にでも教えてくれる内容だろう。買い手には、それがきわめて小さいリスクで投資には影響がないと考えてしまう。買ったときには何の問題もないが、1年後、自殺。発見は数日後。
この場合、遺体からは腐った肉やら体液が流れ落ち、凄まじい状況で発見される。匂いは落ちない。建物に付着すると2年は落ちないと思う。警察が立ち入り、近所で騒ぎになる。
既存の入居者はすべて退去。新しい入居者も決まらない。資産価値は急落。
それが買いのリスク。

買いという行為は実は非常に恐ろしい。買いは、価値の創造によって得られ、売りは減点主義。減点要因があるときは、いつでも価値を落とすことができてしまう。高値掴みの恐怖は、株でも不動産でも一緒である。信用が傷つくと簡単には回復しない。不動産では少なくとも上昇期に一気に売ってしまうのが上手い方法である。
上昇期に売って、その資金を持って下落時に買いたたく。逆張りの発想が非常に重要である。

株については流動性があるのでトレンドフォローがいいのかもしれない。
が、基本的な考え方は一緒だと思っていて、懸念がある場合は買ってはいけないと思う。
いつでも懸念があるではないか、と言われそうだが、明らかに世界を揺るがした懸念がある場合にはということである。日経平均も最終的に売りだけをしていれば問題なく巨万の富を得られただろう。多くの投資家が損をするのは買いである（過度なレバレッジ取引やＦＸ除く）。

アメリカはまだしも日本で買いという行為がいかに難しいか、特に最近の市場のような動きでは買いが総楽観状態になるのでささやかながら書いておこう。

変化日は2月10日。私の計算では。

雑談しか書けない私は年寄。面倒くさい文章は後回し。ゼロバランス、面白いから載せたいのだが。。面倒くさい。